2017年楼市大预测：厮杀长租公寓

当巨头们开始进入某一行业时，通常说明这个行业前景向好。现在，房地产开发商、房地产中介、酒店集团等各路资本就纷纷“杀入”了长租公寓。

混战中的长租公寓市场如今鱼龙混杂，发展粗粝。多数玩家自身的“二房东”模式一直被市场诟病，且竞争更多为初级阶段，也就是集中在“抢房源”身上，同区域、租金水平相仿、以品质争夺市场的“高级”肉搏战，还尚未开打。

2017年，品牌公寓运营商、涉猎长租公寓的房企和中介才将在各自领域中决出座位排名，品牌输出、产品细分上或有大动作。其实，长租公寓的大戏在2017年才刚刚开始。

品质租赁，大戏中的高潮

存量房已是中国房地产市场越发重要的一股力量。

链家研究院院长杨现领给出一组数据：2016年，全国二手房买卖交易额预计在5万亿元左右，新房交易额则在10万亿元左右，二者相加高达15万亿元，相当于美国市场的2.5倍，日本市场的12.5倍。这一“15万亿元”的数据在2008年则是3万亿元，其中，二手房增长最快，翻了10倍（2008年，二手房交易额不足5000亿元）。

杨现领还指出，2016年，二手房租赁交易规模大概在1.1万亿-1.5万亿左右。全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元。

显然，存量房市场正在加速奔跑，尤其是在一线城市。

若以二手房交易量超过新房交易量作为进入存量房时代的判断条件，譬如在已步入存量房时代的北京市场，思源地产数据显示，2016年二手住宅与纯商品住宅比为5.7：1；2015年二手住宅与纯商品住宅比为3.7：1，比例提升2.0。

更何况，还有新生力量加速进场。2016年11月，北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。这股新房市场的租赁潮起，无疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变，开发商也需要从“限房价、竞地价、需自持面积”的限制中另辟蹊径，长租公寓成了一个方向。

在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，这样的变化虽然稍显猝不及防，但拍地模式的改变，将增加北京楼市租赁房源的供应量，变相丰富市场上的租赁产品。特别是“现如今，如何能够在可承担的租金范围内住得好一点，是租客们考虑的重要因素。品质租赁需求正在快速增长，而相应的供给却严重不足。”杨现领指出。

也就是说，主打品质租住生活的长租公寓们正中靶心。

产品细分上会有大动作

“现在长租公寓之间的区别不大，仅是地段和装修不同而已。”王戈宏认为，这并不足够。从公寓产品属于哪一类消费者上讲，即使长租公寓彼此之间的租金定位一样，消费者对于公寓产品、品牌文化的认可度本应不同。

自如公关负责人也认同。在他看来，长租公寓还是一个重服务的行业，用户的体验很关键。在前期，长租公寓用互联网的方式来改造租赁市场，推出的多是标准化的产品和服务，主要在于之前租赁市场的体验太差，痛点太多，比如假房源、房屋品质差等问题。“但互联网对租赁市场的影响还没有完全发挥出来，未来更多个性化的产品和服务都会推出来，满足不同人的需求。”

而这也将引发公寓品牌的细分，比如，有品牌重产品，有品牌重社群，等等。“在2017年，品牌输出的竞争可能会杀出一个结果。”王戈宏称。

一个佐证是，2016年12月YOU+公寓首次公开了其在2017年的战略方向，即“去公寓化”。YOU+公寓创始人刘洋的解释是，在打开与地产业及其他公寓的合作渠道后，YOU+公寓希望以有温度的内容去运营别人的房子（即从自己拿房变成运营商去替别人管房），这叫“去公寓化”。同时，YOU+会更加关注房间里的人，继续把便于社交与创业的公共区域放大。

佰仕会创始人陈方勇认为，就一种过渡性居住产品而言，减到恰好就是度。这个“恰好”是指特定客户的最低接受程度，作为一个相对“长期”的居所必要的配置。而品质的胜出就要在这些“恰好”的配置上做足文章，就会事半功倍。

比如，睡眠质量是客户所看重的体验，床品就一定要好（如果极致，只提供睡眠的胶囊公寓都是很精准的产品）；上网速度如果是年轻人特别看重的，带宽就一定要配足。而其他并不是那么常用的功能，能放进共享空间就用共享的方式来提供。

长租公寓又可以怎么做加法呢？“公寓最应该加的是数据，需要将管理数字化，将消费行为数字化，一个商业行为是否面向未来，就要看它的数字化生存能力。”陈方勇称。

2017年，无论在规模、品牌价值，还是运营模式上，原有品牌公寓运营商、房企和中介所做的长租公寓等领域中或将分别杀出几家领头羊公司，“会很热闹的2017年才是长租公寓真正形成格局的时候，决定2018年的态势。”王戈宏言道。